31.08.22 –

Vorgang: KA/0204/IX

Das Bezirksamt wurde um folgende Auskunft gebeten: 

1. Welche Voraussetzungen zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13b BauGB für die Anlage Falkenhöhe 1932 sind erfüllt?
   Voraussetzung für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 b BauGB ist, dass die Fläche sich an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließt. Das ist nicht der Fall.

   Die nur befristet geltende Regelung des § 13 b BauGB, mit der im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes eine bereits zum Ende 2019 zunächst ausgelaufene Regelung für einen befristeten Zeitraum erneut in Kraft gesetzt wurde, ermöglicht es den Gemeinden in einem beschleunigten Verfahren zu Baurecht zu gelangen.

   Die Regelung ist allerdings schon nach dem Wortlaut der Vorschrift nur anwendbar, wenn es sich um kleinere B-Pläne (weniger als 10.000 m² überbaubare Grundfläche) handelt, mit denen ausschließlich Wohnnutzungen festgesetzt werden könnten – keine anderen Nutzungen wie z.B. Erholungsgebiete nach § 10 BauNVO -und die sich unmittelbar an das Siedlungsgebiet der Gemeinde (an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil) anschließen. Keine dieser Voraussetzungen erfüllt die Anlage Falkenhöhe 1932. Diese Anlage grenzt an keiner Stelle an das Siedlungsgebiet Berlins an, sondern ist vollständig von Flächen umgeben, die dem Außenbereich zuzurechnen sind.

   Die Vorschrift des § 13 b BauGB bezweckt also gerade keine – wenn auch befristete - völlige Freigabe des grundsätzlich vor nicht privilegierter Bebauung zu schützenden Außenbereichs im Sinne des § 35 BauGB im Interesse eine Wohnnutzung. Der Vorrang der Innenentwicklung bleibt unberührt.

2. Könnte ein Bebauungsplan nach § 13b BauGB für die Anlage Falkenhöhe 1932 aufgestellt werden?
   Nein, wie in der Antwort der Frage 1 beschrieben.
    
3. Könnte vorhandener Wohnraum mit der Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens nach § 13b BauGB dauerhaft gesichert werden?
   Die Voraussetzungen für die Anwendung von § 13 b BauGB liegen nicht vor.
    
4. Welche Schritte hat das Bezirksamt bereits unternommen, um das Bebauungsplanverfahren entsprechend des BVV-Beschlusses zur Drucksache 2045/VIII zu klären?
   Die Komplexität dieser Thematik wird bei einem „Runden Tisch“ erörtert. Um dem Ergebnis dieses Verfahrens nicht vorwegzugreifen, erfolgt eine Beantwortung erst nach Beendigung des Diskussionsverfahrens.
    
5. Welchen Zeit- und Maßnahmenplan verfolgt das Bezirksamt zur Umsetzung des BVV-Beschlusses zur Drucksache 2045/VIII?
   S. 4.
    
6. Aus welchen Gründen werden aktuell bestehende Dauerwohnrechte nicht auf die folgenden Pächter:innen übertragen, obwohl das Bezirksamt dies in den letzten 30 Jahren trotz anderslautender Regelungen im Bundeskleingartengesetz mehrfach befürwortet und genehmigt hat und die Regelungen zum personenbezogenen Wohnrecht im Außenbereich (vgl. § 35 BauGB) nicht angewendet werden müssen?
   Die für einige frühere, langjährige Pächter vom Bezirksamt als Verpächter aktuelle angebotene Duldung einer im Rahmen früherer Pachtverhältnisse genehmigten Wohnnutzung der Lauben beruht auf rein vertraglicher Grundlage. Diese früheren personengebundenen „Wohnlaubenerlaubnisse“ beruhten auf vertraglichen Vereinbarungen, die nach früher geltendem Kleingartenrecht noch möglich waren, nach Auslaufen eines Kleingartenpachtverhältnisses aber heute nicht mehr anwendbar sind.

   Gemäß den Verwaltungsvorschriften über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken in der Fassung vom 15. Dezember 2009 und dem darin enthaltenden Muster-Zwischenpachtvertrag wird geregelt, dass bei Beendigung des Unterpachtvertrages das Recht zur Wohnnutzung endet (§ 12 Abs. 1). Hingegen wurde in den zuvor gültigen Verwaltungsvorschriften über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken z. B.  in der Fassung vom 14. November 2000 legitimiert, dass nach vorheriger Prüfung auf Eignung der Kleingarten mit Wohnnutzungsberechtigung neu verpachtet werden kann.

   Zudem ist zu beachten, dass es sich bei der Übertragung von Nutzungsrechten auf zukünftige Pächter um Fragen der zivilrechtlichen Vertragsgestaltung handelt, denn bei den früheren Wohnlaubenerlaubnissen handelte es sich um vertragliche Regelungen im Rahmen des Pachtverhältnisses. Diese zivilrechtlichen Zustimmungen des Verpächters waren aber personenbezogen, nicht gebäudebezogen und mussten daher ggf. auf einen nachfolgenden Pächter gesondert im Pachtvertrag übertragen werden.

   Mit der Beendigung dieser – zivilrechtlichen - Unterpachtverhältnisse der Pächter durch die Kündigung seitens des Bezirksverbandes der Kleingärtner zum 31.12.2018 sind aber alle diese Pachtverhältnisse beendet worden, damit war auch die früher ggf. erteilte Zustimmung zu einer evtl. Wohnlaubennutzung auf der Pachtparzelle beendet. Das Bezirksamt – als Vertreter des Grundstückseigentümers Land Berlin (= zivilrechtlicher Verpächter) -  kann aber keine neuen Kleingartenpachtverträge mehr abschließen, weil die Anlage die Voraussetzungen nach dem BKleinGG aktuell nicht mehr erfüllt. Damit ist auch die Erteilung von „Wohnlaubenerlaubnissen“ wie in früheren Kleingartenpachtverhältnissen nicht mehr möglich.

   Die Annahme des Fragestellers, mit diesen früheren zivilrechtlichen Zustimmungen im Rahmen eines Pachtverhältnisses über eine Kleingartenparzelle sei zugleich auch eine baurechtliche Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt worden, ist unrichtig.