03.03.23 –

Vorgang: KA/0324/IX

Das Bezirksamt wird um folgende Auskunft gebeten:

1. Wann beabsichtigt das Bezirksamt, die BVV von sich aus über die Umsetzung des Beschlusses 2045/VIII: Flächennutzungsplan für die Anlage Falkenhöhe 1932 ändern zu informieren und wie legt das Bezirksamt in dem Zusammenhang das Wort unverzüglich in § 13 Abs. 1 BezVwG (Bezirksveraltungsgesetz) aus?
   Der Runde Tisch Falkenhöhe tagt, dessen Ergebnis bleibt abzuwarten (siehe auch Frage 10).
   Anzumerken ist, dass es sich bei diesem BVV-Beschluss um ein in dieser Form nicht umsetzungsfähiges Ersuchen nach § 13 BezVG handelt. Das Bezirksamt hat die Erörterung der Gründe für die fehlende Umsetzungsfähigkeit des Beschlusses zunächst zurückgestellt, unter anderem weil im Rahmen eines Runden Tisches die Vertragsgrundlagen besprochen werden sollten. Zum Runden Tisch waren Pächter, Vereinsvorstand und die BVV eingeladen. Die Vorsteherin der BVV moderierte die Veranstaltung. Im Zusammenhang mit der Durchführung des Runden Tisches kam es zu zeitlichen Verzögerungen.
    
2. Aus welchen Gründen hat das Bezirksamt noch nicht informiert, dass der von der BVV Lichtenberg ersuchte Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes im Sinne des § 5 BauGB (vorbereitende Bauleitplanung des Landes Berlin) nur sinnvoll wäre, wenn vom Bezirk – auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung – ein neues, rechtlich und tatsächlich auch mögliches Planungsziel verfolgt werden würde, welches für das von der BVV vorgeschlagene Planungsziel Wochenendhausgebiet nach § 12 Abs. 7 BauGB nicht der Fall sein soll?^[1]
   Die Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) ist kein bloßer formaler Schritt, der „ergebnisoffen“ zu durchlaufen ist (https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/fnp/). Bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen müssen im Bezirksamt belastbare Antworten gefunden worden sein vor allem auf die Fragen:

   - Welche Ziele werden in einem solchen Bebauungsplanverfahren verfolgt?

   -  Welche Folgen (insbesondere Kostenbelastungen) werden entstehen?
   
   (siehe dazu: Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungs­rahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin -AV FNP- vom 20.07.2021, Amtsblatt 71. Jahrgang Nr. 40, 16.09.2021, S. 3677 ff.; abrufbar unter: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/fnp/de/erlaeuterungen_fnp/index.shtml)
   
   Insbesondere ein Parallelverfahren (gleichzeitige Einleitung eines FNP-Änderungsverfahrens und Anzeige der Absicht einen Bebauungsplan mit einem Planungsziel nach der BauNVO aufstellen zu wollen) kommt hier nicht in Betracht, da das von der BVV vorgeschlagene Planungsziel – Wochenendhausgebiet gem. § 12 Abs. 7 BauGB – mangels Vorhabenträger für einen Vorhaben- und Erschließungsplan nicht umgesetzt werden könnte. Zudem ist die Notwendigkeit zur Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans hier derzeit nicht ersichtlich, da ein Anspruch auf Schaffung von Planungsrecht für diese im Außenbereich gelegene Anlage nicht besteht. Außerdem sollte – wie bei jedem Angebotsbebauungsplan – von der planenden Gemeinde vor Aufstellung eines Bebauungsplans zumindest eine Kosten-Nutzen-Analyse für die Schaffung des gewünschten, bislang nicht bestehenden Baurechts im Außenbereich erstellt und der BVV zur Kenntnis gegeben werden. Pächter oder Grundstückseigentümer, die bereits über eine Baugenehmigung verfügen und deren Nutzung daher auch im Außenbereich Bestandsschutz genießt, bedürfen zur Sicherung ihrer Rechte keiner Absicherung in einem Bebauungsplanverfahren.

3. Warum ist aus Sicht des Bezirksamtes das Planungsziel Wochenendhausgebiet nach § 12 Abs. 7 BauGB nicht möglich?
   Ein Wochenendhausgebiet nach § 12 Abs. 7 BauGB gibt es nicht, da es in dem angegebenen Absatz im BauGB nicht formuliert wird. Der zitierte Paragraph sagt aus, dass „in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden kann und die Gemeinde nach Maßgabe der Ab­sätze 1 bis 6 dafür einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen“ kann, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Ge­bieten regelt. Da es sich aber aufgrund der Nutzungsmischung (Erholung, Dauerwohnen, Kleingartennutzung) im Gebiet Falkenhöhe 1932 im Bestand nicht um ein faktisches Erholungssondergebiet nach § 10 BauNVO handelt, sondern sich planungsrechtlich als gerichtlich bestätigter Außenbereich gemäß § 35 BauGB darstellt, ist der Paragraph nicht anwendbar.
   
   Möglich wäre theoretisch die Festsetzung eines Sondergebietes für Erholung (Wochenendhausgebiet) nach § 10 BauNVO (siehe Frage 4). Voraussetzung wäre, dass sowohl vom Bezirksamt als auch von der BVV in Kenntnis der erheblichen Kostenfolgen und des auf nur wenige Nutzer/innen in der Anlage beschränkten Nutzens eines Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan eine mit der Anzeige der Planungsabsicht gekoppelte Änderung des FNP gewünscht wird. Derzeit wäre dieses Planungsziel nicht entwickelbar.
   
   „Wochenendhausgebiete nach 12 Abs. 7 BauGB“ stellen keinen Baugebietstyp nach der BauNVO dar und sind daher kein mögliches Planungsziel für die Anlage Falkenhöhe 1932. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB -bei dem sich der Vorhabenträger bereit erklären müsste, die Gemeinde von entstehenden Planungskosten und Erschließungskosten zu entlasten- kommt hier nicht in Betracht. Ein Vorhabenträger steht nicht zur Verfügung. Die weitaus überwiegende Anzahl der Parzellen steht nach wie vor im Eigentum des Landes Berlin. Außerdem soll die im Außenbereich gelegene Fläche auch weiterhin als Grünfläche für Erholungszwecke der Bevölkerung zur Verfügung stehen und nicht nur dem (Einzel-)Interesse eines eingeschränkten Nutzerkreises an der Bebauung der Grünfläche mit Wochenendhäusern dienen.
    
4. Was wären alternative Planungsziele, um das Ersuchen der BVV bestmöglich umzusetzen?
   Eine Änderung des Flächennutzungsplanes liegt in der Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (siehe AV FNP vom 20.07.2021, Amtsblatt 71. Jahrgang Nr. 40, 16.09.2021, S. 3677 ff.; abrufbar unter: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/fnp/de/erlaeuterungen_fnp/index.shtml).
   Alternativ prüfbare Planungsziele im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung auf der Ebene des Bezirks unter der Voraussetzung der Entwicklungsfähigkeit aus dem FNP wären:

   1. Wochenendhausgebiet nach § 10 BauNVO

   Merkmale des Baugebiets:

           Erholungsnutzung ist generell zulässig

           kein Dauerwohnen und keine kleingärtnerische Nutzung zulässig

           nur ein zeitlich begrenzter Aufenthalt an Wochenenden, in den Ferien/Urlaub zulässig.

   Auswirkungen:
   Abgabe der landeseigenen Flächen an die BIM zum Zweck der Vermarktung (Ver­marktung an die früheren Pächter fraglich angesichts des Wohnungsbedarfs und der geringen Bebauungsdichte); für die SachenRBerG-Grundstücke in rechtmäßig errichteten Gebäuden kann das Dauerwohnen über eine textliche Festsetzung gesichert werden; Pflicht der Gemeinde zur Erschließung (Bau von öffentlichen Straßen einschl. Leitungen erforderlich, mögliche Inanspruchnahme von Parzellenflächen, bei SachenRBerG-Grundstücken sehr schwierig);
   weitere Probleme: zahlreiche ungenehmigte Baulichkeiten und Nutzungen; Brandschutz oftmals nicht berücksichtigt.

   Kosten:
   Kosten für den Bau von öffentlichen Straßen einschl. technischer Einrichtungen;
   Kosten für das FNP-Änderungsverfahren, das Bebauungsplanverfahren einschl. Gutachten und Personal.

   Fazit:
   Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens zur Festsetzung eines Wochenendhaus­gebietes unter der Voraussetzung der FNP-Änderung möglich, aber steigende Pachthöhe gemäß Erholungsfläche; kein Dauerwohnen möglich; die Ahndung von unrechtmäßigen Baulichkeiten über die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus und aufgrund bauordnungsrechtlicher Missstände bleibt davon unberührt; erhebliche Planungs- und Investitionskosten für die Gemeinde.

   2. Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO (oder reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO)

   Merkmale des Baugebiets:

           Wohnen zulässig;

           kleingärtnerische sowie Erholungsnutzung unzulässig

   Auswirkungen:
   Abgabe der landeseigenen Flächen an die BIM zum Zweck der Vermarktung (bevorzugte Ver­marktung an die früheren Pächter fraglich angesichts des Wohnungsbedarfs und der geringen Bebauungsdichte, offenes Bieterverfahren schon aus haushaltsrechtlichen Gründen wahrscheinlich); Pflicht der Gemeinde zur ausreichenden Erschließung (Bau von öffentlichen Straßen einschließlich Leitungen erforderlich, mögliche Inanspruchnahme von Parzellenflächen, bei SachenRBerG-Grundstücken sehr schwierig); Schaffung sozialer und grüner Infrastruktur sowie Ausgleichsmaßnahmen und Flächen für Eingriffe in Natur und Landschaft erforderlich; fraglich, ob Kauf für Pächter tragbar; weitere Probleme: zahlreiche ungenehmigte Baulichkeiten, aber auch als Nicht-Wohnhaus genehmigte Anlagen, die dem Bauordnungsrecht dann nicht entsprechen, z.B. hinsichtlich des Ab­stands, des Brandschutzes, der Anforderungen an Aufenthaltsräume; fehlende Plätze in Kitas, Schulen, Jugendfreizeiteinrichtungen (JFE).

   Kosten:
   Die Höhe der für den Bezirk ggf. bei Schaffung von neuem Baurecht durch Festsetzung eines Bebauungsplans entstehenden Kosten kann ohne Klärung des Bebauungsziels nicht beziffert werden und ist abhängig von dem beabsichtigten Baugebietstyp mit seinen entsprechenden Anforderungen. Erfahrungsgemäß ist aber u.a. mit Planungskosten; not­wendigen Gutachterkosten; mit dem Ausbau der Erschließung ggf. mit dem notwendigen Ankauf von Teilflächen privater Grundstücke bzw. entsprechender Abgabe von Teilen der einzelnen Pachtgrundstücke; Herstellung der ggf. erforderlichen Ver- und Entsorgungs­anlagen für Trinkwasser und Abwasser; Schaffung ggf. notwendiger Einrichtungen für Wohnfolgebedarfe, in erheblicher Höhe, die abhängig vom Planungsziel  sechs- bis siebenstellige Investitionen erfordern können.

   Fazit:
   Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens zur Festsetzung eines Wohngebietes unter der Voraussetzung der FNP-Änderung möglich; die Ahndung von unrechtmäßigen Baulichkeiten über die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans hinaus und aufgrund bauordnungsrechtlicher Missstände bleibt davon unberührt; Kündigung der Pachtverhältnisse denkbar, um dichtere Neubebauung zu ermöglichen (SachRBerG-Grundstücke ausgenommen); besonders erhebliche Planungs- und Investitionskosten

   3. Beibehaltung des planungsrechtlichen Außenbereichs, kein Baugebiet

   Merkmale des Gebiets nach § 35 BauGB:

           kein Dauerwohnen zulässig

           kleingärtnerische Nutzung nur im Bestand möglich

   Auswirkungen:
   Dauerwohnen bleibt weiterhin nicht erlaubt (außer für rechtmäßige Dauerbewohner auf Pachtflächen und auf Grundstücken nach SachRBerG, die über eine Baugenehmigung verfügen oder deren Wohnnutzung nachweislich baurechtlichen Bestandsschutz genießt); weitere Probleme: zahlreiche ungenehmigte Baulichkeiten; Brandschutz oftmals nicht berücksichtigt; ungeklärte öffentlich-rechtliche Erschließung für SachenRBerG-Grundstücke (fehlende Baulasten).

   Kosten:
   Keine Planungskosten.

   Fazit:
   Beibehaltung des planungsrechtlichen Ist-Zustandes mit entsprechenden Pachtverträgen, sozialverträgliches Auslaufen der Pachtverträge für die Pächter, deren vom früheren Ver­pächter genehmigte Wohnnutzung aus Gründen des Vertrauensschutzes auch beim Neu­abschluss von Pachtverträgen vom neuen Verpächter (Land Berlin) bis zur Beendigung ihres Pachtverhältnisses geduldet wird; die Ahndung von unrechtmäßigen Baulich­keiten gemäß § 35 BauGB und aufgrund bauordnungsrechtlicher Missstände bleibt davon unberührt.
    

5. Mit welchen konkreten Kosten hat das Bezirksamt kalkuliert, als es alternative Planungsziele, die für einen eventuellen Angebotsbebauungsplan in Betracht gezogen werden könnten, im Frühjahr 2022 untersuchte?
   Eine Kostenkalkulation wurde nicht vorgenommen und war bisher auch nicht erforderlich. Aus Kenntnis und Erfahrung der Fachämter kann von erheblichen Kosten für die Gemeinde ausgegangen werden, die je nach Planungsziel eine sechs- bis siebenstellige Höhe erreichen können.
    
6. Unter Berücksichtigung der bereits in Falkenhöhe durchgeführten Erschließungen (Trinkwasser, Strom, Telefon, Internet, Zuwegung): Mit welchen Teilkosten für den Ausbau der Erschließungsflächen, die Herstellung einer ausreichenden Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung, Infrastrukturbedarfe und Gutachten im Rahmen der Bearbeitung eines Bebauungsplanverfahrens hat das Bezirksamt kalkuliert?
   S. 5.
    
7. Welche Kosten sind davon zwingend vom Bezirk Lichtenberg zu übernehmen?
   Da die überwiegende Zahl der Parzellen in Landeseigentum steht und kein Vorhabenträger für ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren zur Verfügung steht, sind die Kosten vom Land Berlin zu tragen. Nach „erstmaliger endgültiger Herstellung“ der Erschließungsanlagen werden die Erschließungskosten gemäß dem BauGB und dem Erschließungsbeitragsgesetz auf die vorhandenen und künftigen Grundstückseigentümer umgelegt (ein gültiger Bebauungsplan vorausgesetzt). Straßenausbaubeiträge werden hingegen nicht (mehr) enthoben. Ob es sich bei den sich aus der Planung hervorgehenden herzustellenden öffentlichen Straßen um „Herstellung“ oder um „Straßenausbau“ handelt ist zum aktuellen Zeitpunkt und ohne Bebauungsplanung nicht feststellbar.
    
8. Welche Kosten würden davon sofort anfallen, welche würden über durchzuführende Investitionsplanungen in der Zukunft liegen?
   Zunächst würden die Planungskosten anfallen und spätestens bis zur Festsetzung eines Bebauungsplans die Erschließungskosten und darüberhinausgehende Kosten für Schulen, Kitas etc. Das bedeutet, sämtliche Kosten fallen sukzessive und relativ zeitnah an.
    
9. Welche Möglichkeiten können genutzt werden, um vereinfachte Verfahren in Ansatz zu bringen, da es sich bei der Anlage Falkenhöhe bereits in der Gründungszeit um ein mit staatlicher Genehmigung flächendeckend mit Wohnbebauung entwickeltes Gebiet handelt^[2]?
   Keine. Die vorgetragene Annahme, dass es sich um ein mit staatlicher Genehmigung flächendeckend mit Wohnbebauung entwickeltes Gebiet handeln soll, wird vom Bezirks­amt nicht geteilt. Dieser Annahme steht auch die vereinseigene Chronik entgegen (siehe beigefügten Anlagen). Insbesondere die im Hinblick auf die große Anzahl der Parzellen, bzw. Grundstücke äußerst geringe Zahl von Baugenehmigungen (ausweislich der Anlagen zur Chronik teilweise sogar nur befristete bzw. auf die Sommersaison beschränkte Zu­lassungen von Wohnnutzungen durch die zuständige Baubehörde) zeigt auf, dass nicht von einem „Wohngebiet“ oder „Siedlungsgebiet“ gesprochen werden kann. Die Anlage war zudem auch immer als KGA organisiert. Die Pächter verfügten über Pachtverträge zum Zweck einer kleingärtnerischen Nutzung. Auch der in der Anlage ansässige Verein, der seit Gründung in 1932 kleingärtnerische Ziele verfolgte, änderte erst in 2017 seine Satzung. Noch bei der Feier des 70jährigen Jubiläums (vor 20 Jahren) sah sich der Verein selbst als Kleingartenverein an (vgl. Anlage: Vereinschronik zum 70ten Jubiläum).
   
   Als Ausgangslage von Planungsüberlegungen ist stets die tatsächliche planungsrechtlich vorhandene Situation entscheidend. Demnach handelt es sich planungsrechtlich um Außenbereich gemäß § 35 BauGB (von den hierfür zuständigen Verwaltungsgerichten bestätigt). Für die Umwandlung von ausschließlichen Außenbereichsflächen zu Bau­gebieten nach der BauNVO sind vereinfachte oder beschleunigte Bebauungs­planverfahren im Sinne der § 13 und 13a BauGB nicht anwendbar.
    
10. Wann lädt das Bezirksamt die Fraktionen und wann die Interessenvertreter*innen zum Runden Tisch Falkenhöhe ein, um mit ihnen über die Umsetzung des BVV‑Beschlusses 2045/VIII: Flächennutzungsplan für die Anlage Falkenhöhe 1932 ändern zu beraten?
    Die Terminabstimmung zur nächsten Sitzung des Runden Tisches wird nach der Wahl des Bezirksamts am 20.04.2023 und der anschließenden Konstituierung erfolgen.

^[1]Vgl. Abgeordnetenhaus Berlin: Schriftliche Anfrage 19/14149, Antwort vom 19.12.2022, Antwort zu Frage 1
^[2]Vgl. Chronik Falkenhöhe 1932, S. 5 ff., http://www.falkenhoehe1932.de/Archiv/ > Datei: 22.12.07_Chronik zur Siedlungsnutzung mit Anlagen - Kopie.pdf (13.84MB)